Оценивыая экономическую ситуацию в регионе, сложно поверить в повышение благосостояния местных жителей. Да, конечно, ипотека дала свои плоды, но лишь на начальном этапе, в большей же степени стала спусковым механизмом для роста цен. Много можно спорить о причинах такого роста, но важнее - что будет с рынком дальше. Ответить на интересуемые всех вопросы мы попросили нашего эксперта – Олега Кравцова.
- Олег, с чем по-вашему связан такой аномальный рост цен на недвижимость? Действительно ли это реальный спрос или имеет место «подогрев» ситуации со стороны перекупщиков?
- Основная причина роста цен на жилье - сокращение предложения на рынке. Безусловно на цену повлияла и льготная ипотека под 6.5% годовых, однако это не основной фактор. Сейчас все, у кого есть возможность, стараются приобрести жильё как можно быстрее, опасаясь дальнейшего повышения цен. Высоколиквидные варианты уже давно выкуплены собственниками или перекупщиками поэтому каждый последующий привлекательный вариант недвижимости автоматически возрастает в цене. В данном случае стабилизировать цены можетувеличение предложения жилья на рынке либо прямое вмешательство правительства, ведь льготная ипотека была единственным шансом на приобретение собственного жилья для более чем 30% населения полуострова. Что касается перекупщиков, разумеется их влияние на общую ситуацию на рынке есть. Традиционно риэлторы и инвесторы, у которых есть активы на покупку 1-2 квартир, стараются купить их на этапе котлована либо в момент сдачи в эксплуатацию, тем самым сокращают предложение для реальных жильцов. Несмотря на то что в Крыму ещё нет таких крупных игроков на рынке недвижимости, количество мелких неумолимо растёт и они крупнеют.
- Многие ваши коллеги отводят значительную роль в росте цен застройщикам. Нередко что цена на этапе котлована уже не отличается от цены на этапе сдачи объекта. Как вы считаете, могли бы застройщики держать цены на изначальном уровне? Что движет застройщиками: необходимость или же банальная жажда наживы? Действительно ли ипотека имеет такое влияние на ценообразование или это миф?
- Да, многие игроки на рынке недвижимости обвиняют застройщиков в неоправданном повышении цен и, в целом, они правы. Естественно застройщик должен не только отбить вложенные в строительство ресурсы, а и заработать на этом, но порой старается взять больше чем положено. Злоупотребление в ценообразовании, к слову, стимулировала и ипотечная программа. Единственное, чем можно частично оправдать действия застройщиков, это постоянный рост цен на строительные материалы, но и это довольно спорный фактор. Говоря об ипотеке, её влияние на ценообразование было решающим только в первый период программы, когда рост цен ещё был незначительным. Ипотека подстегнула спрос, а он, в свою очередь, повлиял на ценообразование. Игроки рынка недвижимости увидели увеличение спроса и поспешили этим воспользоваться. Это негативным образом повлияло на эффект самой ипотеки. Если в начале снижение процентной ставки дало возможность безболезненно погасить переплату по ипотеке срокомна 15-25 лет, то с момента значительного повышения цены на недвижимость эффект льготной ставки работает только на небольшом временном промежутке. Судя по всему, рост цен в 2021 году продолжится. Есть ли пределы такому росту? Прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости это одно из самых бесполезных занятий. Рынок недвижимости сильно непредсказуем. Я и мои коллеги не разделяем мнения о возможном обрушении рынка. В ближайшие полгода цены будут только расти и это, как я уже говорил, обусловлено снижением уровня предложения. Место под застройку в Крыму не резиновое, количество желающих купить жильё на полуострове растёт, а это не только желающие переехать, но и те, кто просто покупает жильё на сезон. Естественно рост не бесконечен, но говорить о его пределах очень сложно.
- Подводя итог, что вы можете посоветовать нашим читателям?
- Самый популярный вопрос, который мне задают: «Когда покупать и продавать недвижимость?». Я всегда отвечаю, что нужно было это делать ещё вчера, максимум сегодня! Ситуация на рынке постоянно меняется, цены только растут и, возможно, завтра вы не купите то, что хотели купить сегодня. По той же причине продавцам не стоит ждать своего счастливого покупателя, ведь получив выгоду 100-200 тыс. руб., вы можете потерять больше при покупке нового объекта.
