Буква закона
Основываясь на опыте ялтинских покупателей квартир в проблемных жилых комплексах «Бочаров ручей», «Коста Мисхор», «Ливадия Скай» - весь список из почти 30 объектов недавно был обнародован на портале Службы государственного строительного надзора Республики Крым, - не будем испытывать судьбу и верить слухам. А просто пройдем по всем звеньям цепи, соединяющей стремление застройщика - продать с желанием клиента - купить.
- Как не стать пострадавшей стороной при заключении договора о долевом участии? - спрашиваем у заместителя министра строительства и архитектуры РК Максима Скорина.
- При покупке жилья на стадии строительства необходимо руководствоваться федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», - советует Максим Геннадиевич. - Этот закон ориентирован на механизмы проверки всех правоустанавливающих документов застройщика на этапе предоставления этому застройщику права привлекать средства граждан. Прежде чем государство наделит застройщика правом привлекать средства физических лиц, он должен пройти ряд разрешительных процедур. Это можно назвать аккредитацией, позволяющей получить Заключение о соответствии. Тот самый конечный документ, который подтверждает право застройщика на привлечение денежных средств.
В Крыму функционирует уполномоченный орган, наделенный обязанностью осуществлять контроль в сфере долевого строительства, - Служба Финансового надзора РК. Прежде чем выдать Заключение о соответствии, Финнадзор проводит детальную проверку застройщика.
- Проверяются правоустанавливающие документы, начиная с документа на земельный участок и заканчивая разрешением на строительство, - уточняет алгоритм проверки Максим Скорин. - Документ на земельный участок должен иметь соответствующий вид разрешенного использования. Никак не для индивидуального строительства, как это массово выявилось в Ялте. Там люди, зная, что участки выделены под индивидуальную застройку, поверили в обещания изменить вид разрешенного использования. Изменение вида разрешенного использования влечет за собой дальнейшие процедуры: корректировку проектной документации, получение нового разрешения на строительство и прочее. Выполнить всё это крайне сложно, и, конечно, это не было выполнено на ялтинских объектах.
Возвращаясь к списку правоустанавливающих документов застройщика, Максим Скорин отмечает, что документ на земельный участок должен не только иметь соответствующий вид разрешенного использования, но и быть действующим. Если речь идет о договоре аренды, то срок его действия должен быть текущим!
- Необходимо предоставить в Финнадзор разрешение на строительство, - поясняет заместитель министра Скорин. - Пока действуют особенности Республики Крым, таковым является декларация о начале строительных работ. Она выдается застройщику при наличии градостроительного плана земельного участка и заключения экспертизы проектной документации. В целях защиты прав дольщиков служба Финансового надзора проводит проверку застройщика на наличие договоров о техническом присоединении объекта к инженерным сетям. Отсутствие таковых или невыполнение застройщиком обязательств по ним означает одно: сетевые организации не имеют финансового основания проводить работы по подключению строительного объекта.
Следующий момент, подтверждающий надежную репутацию застройщика, - размещение на его сайте проектной документации по строящемуся объекту. Здесь должны быть указаны все нюансы, включая прогнозируемые сроки завершения строительства и сдачи новостройки в эксплуатацию.
- Каждая квартира, проданная по договору о долевом участии, бронируется на уровне Госкомрегистра, - уточняет Максим Геннадиевич. - Проходит ее законная регистрация, что исключает возможность двойной продажи. Квартира попадает в базу Госкомрегистра, чего не происходило с квартирами в проблемной застройке на ЮБК.
Анатомия сделки
- С чего начинается подготовка к заключению договора о долевом участии? - спрашиваем у представителя застройщика «Жигулиной рощи» - ООО «Столичная коммерческая группа» - Руслана Галкина.
- Первый шаг - внимательное изучение закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Второй - сбор информации о застройщике: существуют авторитетные источники, из которых можно узнать, сколько объектов строится, сколько сдано, где возникла просрочка или дошло дело до разбирательств в суде. На базе Минстроя есть сайт «Дом.РФ», где собраны необходимые сведения о застройщиках.
- Если всё это выполнить, риск по сделке исключен даже без привлечения юриста?
- Риск есть всегда. Компания может обанкротиться, нарушить сроки завершения строительства или сдачи в эксплуатацию, указанные в договоре.
- Это можно назвать угрозой потери денег?
- Существует Фонд защиты прав граждан, куда каждый застройщик делает отчисления. Размер взноса - 1,2 процента от цены, утвержденной договором долевого участия. В случае нарушения обязательств застройщиком, участник долевого строительства может обратиться в суд с требованием выплаты неустойки и расторжения договора.
- Как законодательство регламентирует выплату денежных средств за квартиру в строящемся доме? - обращаемся к руководителю юридического департамента ООО «ИнтерСтрой» Ирине Бойко.
- Возможен единовременный платеж или выплата в рассрочку по договоренности сторон, - поясняет Ирина Бойко. - Есть обязательное условие: до государственной регистрации договора долевого участия в органах Росреестра любые оплаты запрещены. С 1 июля 2019 года должны вступить в силу изменения в законодательстве о долевом участии в строительстве, после чего уплата денежных средств напрямую застройщику будет невозможна. Дольщик будет перечислять деньги на эскроу-счет, открытый в одном из уполномоченных банков, а застройщик - получать доступ к этим деньгам только после ввода объекта в эксплуатацию.
- Пока не вступили в силу нормы, защищающие взносы от растраты, где искать сведения о застройщиках?
- Самую полную официальную информацию о застройщике можно получить на официальном сайте «Дом.РФ». Это единый государственный институт содействия развитию жилищного строительства в России. Все законопослушные застройщики обязаны публиковать на его сайте подробную информацию о себе и своих объектах. За наполнением этого интернет-ресурса тщательно следят контролирующие застройщиков органы государственной власти.
Проверяй - и доверяй
А теперь - главное: все без исключения сделки по заключению договоров долевого участия сводятся к элементарной схеме «продавец - покупатель». Успех зависит только от порядочности застройщика и от степени его ответственности к заключенным договорам.
- Как найти того самого застройщика, которому можно доверять? - спрашиваем у руководителя отдела бронирования «Нмаркет.ПРО Крым» Елены Павловой.
- Главный совет - смотреть на аккредитацию банков, - рекомендует эксперт. - Если банк дает ипотеку, значит он хорошо изучил историю застройщика, вплоть до деловой репутации руководителя на десятки лет в глубину. Не обязательно брать ипотеку: достаточно навести совершенно бесплатную справку.
- А заключение договора долевого участия по нормам законодательства - это следующий шаг?
- В Крыму есть риск заключения договора по указанному закону, который на деле не будет иметь ничего общего с законным договором. Имеет место хитрое применение терминологии, игра слов. Заключить незаконную сделку в Крыму и Севастополе можно чаще, чем в целом по России. Основная проблема: предложение как таковое. Застройщиков, работающих по 214 ФЗ, мало, а желающих купить жилье много - поднимется вопрос цены совести: кому из застройщиков, что именно и по какой цене не стыдно продать. К тому же сказывается наследие, перешедшее от страны бывшей отнесенности полуострова, и, конечно, наплыв аферистов от стройки, оставивший след на материке. Эффект новых земель - назовем это так.
Всё сказанное четко дает представление о сложности сделки по первичной недвижимости. Но назвать ситуацию безнадежной и идти на риск, как это сделали клиенты дельцов, занявших уже места в малометражках казенного дома, конечно, не стоит. Рынок жилья сейчас под особым контролем правительства Республики Крым. Если объединить этот факт с грамотным подходом к каждой сделке, успех гарантирован: можно будет честно купить и жить с комфортом...
