Многие, особенно арендаторы эти изменения заметили, поскольку расходы у некоторых выросли довольно резко. А если посчитать размер переплаты за 3-5 лет, можно увидеть сколько всего полезного можно купить и сделать на такие деньги.
Если вы не можете продать завтра такую недвижимость за стоимость указанную в кадастре – скорее всего она не соответствует рыночной, то есть завышена. Оценка проводилась сплошным методом, возможны ошибки, а также не всегда учитывались особенности того или иного объекта.
Как нам рассказала руководитель практики защиты имущественных прав юридической фирмы «Прецедент Консалтинг» Евгения Завацкая, большинство профессиональных оценщиков сходится во мнении, что установленная в Республике Крым кадастровая стоимость объектов недвижимости в среднем выше рыночной стоимостина 25-30%.
Косвенно это подтверждается и самим заказчиком оценки земель республики, а теперь судится с исполнителем контракта .
Закон говорит о том, что если кадастровая стоимость завышена относительно рыночной, то по определенной процедуре кадастровая стоимость в ЕГРН должна быть установлена в размере рыночной. Но тут то и начинается самое интересное потому, что права есть только у тех, кто готов за них бороться.
Например один из наших клиентов из курортного Судака арендует муниципальную землю и попросил проверить - не переплачивает ли он теперь. Мы изучили вопрос и увидели что кадастровая стоимость более, чем на 30% превышает реальную рыночную стоимость, увеличивая расходы клиента на многие миллионы.
Здесь важно оговориться, что для защиты прав недостаточно заказать отчет у любого оценщика, необходимы и высокая квалификация, и специальный опыт судебного эксперта в обосновании применяемой методологии. Мы для этого привлекаем проверенных экспертов из других регионов и двух крымских. Также важен специализирующийся на таких спорах юрист.
В соответствии с законом об оценочной деятельности арендатор вправе оспорить результат кадастровой оценки путем установления в отношении используемого земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Далее предусмотрено предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В Крыму она создана при Госкомрегистре. А в случае отказа – следует обращаться в суд.
Практика показывает, что 9 из 10 заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости комиссия отвергает. То есть перед владельцами недвижимости возникает выбор – переплачивать или инвестировать в судебную защиту, чтобы каждый год экономить, высвобождая средства для собственных нужд.
- Мы предлагаем клиентам бесплатно рассчитать, стоит ли игра свеч, чтобы могли сравнить размер расходов с экономией за год, три, пять, - поделилась Евгения Завацкая
В таких делах в суде «под микроскопом» детально разбирается отчет о рыночной стоимости, его соответствие требования федеральных стандартов оценки с учетом как мнения комиссии Госкомрегистра, так и пояснений привлеченных экспертов.
В деле клиента компании «Precedent Сonsulting» существенных замечаний к отчету оценщика у представителя государственного органа не нашлось, но суд по собственной инициативе настоял на проведении судебной экспертизы – еще одной оценки.
Само по себе это возможно и неплохо, но есть несколько «если» – с иронией отмечает партнер юридической фирмы Евгения Завацкая:
- если судебный эксперт прежде эксперт, а уже затем судебный и объективен в своих суждениях;
- если привлеченный судом эксперт достаточно компетентен [мы знаем, как мало в Крыму специалистов, компетентных в российский стандартах оценки];
- если за эту «музыку» - дополнительную экспертизу заплатит государство.
Дело в том, что судебные расходы на экспертизув случаях инициативы суда истец нести уже не должен, но крымские суды грешат их возложением на граждан и предпринимателей, оставляя без внимания положения ч.1 ст.106 КАС РФ, наличие противоположного юридического интереса административных ответчиков и неприемлемого диапазона отклонения составляющего более 30%. Это важно помнить и обжаловать такие судебные акты. Положительная практика по таким делам уже сформирована в Верховном Суде Российской Федерации.
В споре на стороне клиента – предпринимателя из Судака - мы добились снижения кадастровой стоимости до реальной рыночной. Причем как пересчета размера арендной платы как на будущее, так и с возврата излишне уплаченной в этом году.